「この家を売っていいのか？」 「リフォームして貸したいけど、どこまでお金をかければいい？」 「建て替える資金なんてない…でも後悔はしたくない！」
もし今、あなたが亡くなった親御さんの家を前に、こんな堂々巡りの悩みを抱えているなら…
大丈夫。あなたは一人じゃありません。
そして、この悩みを解決するための「損しない賢い選択」が、ちゃんと存在します。
知識がないばかりに、不動産会社や工務店の言いなりになって、
本来払わなくていいお金を払うなんて、絶対にやめてくださいね。
元トップ営業マンの私が、業界の「ここだけの話」を全部お話ししましょう。
どうも、皆さん。元住宅業界のトップ営業マンです。
私はこれまで20年以上、新築やリフォームの現場で数えきれないほどのお客様と向き合ってきました。
その中で、本当に多く見てきたんです。
「知識がないばかりに、本来払わなくていいお金を払わされている人」を、ね。
リフォーム業界って、正直、「定価」が見えにくい不思議な世界なんですよ。業者によって見積もりが数百万単位で変わるなんて、ザラです。
今、あなたがもし、築20年の中古戸建てをリフォームしようとしていて、
「予算は500万なのに、大手からは700万の見積もりが出て途方に暮れている…」
なんて状況なら、まさに私の伝えたいことがドンピシャで刺さるはず。
「安くしたいけど、手抜き工事は怖い」「どの業者の言うことが本当なのか分からない」
ネットで調べても綺麗な施工事例ばかりで、「デメリット」や「本当の適正価格」が見えてこない。
夜な夜なスマホを眺めて、情報迷子になっていませんか？
その気持ち、痛いほど分かります。
そして、実はその悩み、亡くなった親御さんの「空き家」をどうするかという問題にも、そっくりそのまま当てはまるんです。
「売るか貸すか住むか迷っている」「ボロボロだから貸すにもリフォーム必須」「自分が住むなら建て替えたいけど資金が…」
こんな悩み、私のお客様でも本当に多かったんですよ。
大切な親御さんが残してくれた家。
でも、それが、いつの間にか「重荷」や「負債」に変わってしまうケースも、残念ながら少なくありません。
でも、ちょっと待ってください！
安心してください。私は今、特定の会社に縛られない中立な立場だからこそ、
「業界の利益構造」や「営業トークの裏側」を包み隠さずお話しできます。
この記事を読めば、あなたが業者と対等に渡り合える知識武装ができ、
賢く理想の住まいを手に入れる「得する人」になれるはず。
親御さんの家を「可能性の種」に変えるための、具体的な一歩を、一緒に踏み出しましょう。
まず知ってほしい！相続した空き家が「負動産」になる前にやること
親御さんの家を相続した瞬間から、あなたにはその家に対する責任が生まれます。
「まだ何も決めてないから…」と放置してしまうと、とんでもない落とし穴が待っているんです。
ここは、元営業マンとして最初に強くお伝えしたいポイントですね。
放置はNG！税金とリスクが容赦なく襲いかかる
皆さん、固定資産税ってご存じですよね？
家を持ってるだけでかかる税金です。
「でも、空き家なら安くなるんじゃないの？」
いやいや、それが逆なんです！
通常の居住用住宅には、固定資産税の「住宅用地特例」というものがあって、土地の評価額が最大1/6に減額されるんです。
でも、これが「特定空き家」に指定されてしまうと、特例が解除されて税金が最大6倍に跳ね上がることがあるんですよ。
「特定空き家」って何？って思いますよね。
要は、「管理がされてなくて、倒壊の危険があるとか、景観を損ねてるとか、衛生上問題がある」と自治体が判断した空き家のこと。
「え、そんなことまで考えないといけないの！？」
ですよね、思わずツッコミたくなりますよね。
でも、これが現実なんです。
さらに、2024年4月1日からは相続登記が義務化されました。
これまでは放置してもペナルティはなかったんですが、これからは正当な理由なく怠ると過料の対象になります。
放置していると、知らない間に税金は跳ね上がり、ペナルティまで取られる。
まさに「負動産」に変わる瞬間ですよね。
プロに頼むべき「現状診断」の重要性
じゃあ、どうすればいいのか？
まず、一番最初にやってほしいのが、家の「現状診断」です。
親御さんの家がボロボロだと感じていても、具体的にどこが、どれくらい傷んでいるのか、素人目にはなかなか分かりませんよね。
「ここ、シロアリにやられてるかも…」
「この雨漏り、どこから来てるんだろう？」
「壁にひびが入ってるけど、耐震性は大丈夫かな？」
こんな漠然とした不安を抱えたままでは、売るにしても、貸すにしても、住むにしても、正しい判断なんてできません。
ここでおすすめしたいのが、専門家による建物診断です。
私がお勧めするのは、「第三者のホームインスペクター」に依頼すること。
不動産会社やリフォーム会社が提携している業者だと、どうしても売却や工事に有利な診断になりがち。
「うちでリフォームするなら、この部分は何とかできますよ！」みたいな営業トークの材料に使われる可能性もゼロじゃないですからね。
インスペクターは、劣化度合い、耐震性、アスベストの有無などを中立的な立場でしっかり調査してくれます。
その結果を見て初めて、リフォームの概算費用や、建て替えが必要なレベルなのかどうか、具体的な費用感が掴めてくるんです。
「なるほど！そういうことだったのか」と膝を打つ瞬間が必ず来ますよ。
「売る」「貸す」「住む」…どれを選ぶ？3つの選択肢を徹底比較
現状診断が終わったら、いよいよ具体的な選択肢を検討するフェーズです。
親御さんの家をどうするか、大きく分けて3つの道がありますよね。
「売る」「貸す」「住む」。
それぞれの道には、メリットもあれば、知っておくべきデメリットや落とし穴もあります。
一つずつ、営業現場の裏側も交えながら解説していきますね。
選択肢1：感情を断ち切る「売却」のメリット・デメリット
一番スッキリする選択肢として、「売却」を考える人は多いですよね。
「早く手放して、負担から解放されたい」という気持ち、よく分かります。
【売却のメリット】
- 現金化できる：まとまった資金が手に入り、相続税の支払いや自身の生活費に充てられます。
- 維持管理費が不要に：固定資産税や修繕費、草むしりなどの手間から解放されます。
- 「空き家特例」の適用可能性：一定の要件を満たせば、譲渡所得税が3,000万円まで特別控除される場合があります。これはかなり大きいですよ！
【売却のデメリット・注意点】
- 売却価格は築年数と状態に左右される：ボロボロだと、当然買い手もつきにくいし、価格も安くなります。
- 解体費用がかかる場合も：買い手が見つからず、更地にして売却するケースもありますが、解体費用は100～200万円（木造30坪程度）くらいはかかります。
- 更地にすると固定資産税が跳ね上がる：先ほど話した住宅用地特例が外れるので、固定資産税が最大6倍になるリスクがあります。これは、売却まで時間がかかると、かなりボディーブローになってきますからね。
では、具体的にどう売るのが一番得策なのか？
「現状のまま売る」「簡易リフォームして売る」「更地にして売る」の3パターンで検討しましょう。
例えば、立地がすごく良い場所なら、ボロボロでも更地前提で買い取ってくれる業者もいます。
でも、多くの場合は、少しでも見栄えを良くした方が高値で売れるのは事実です。
「簡易リフォーム」というのは、水回りの交換や壁紙の張り替えなど、最低限の費用で印象を良くすることを指します。
その費用対効果を、複数の不動産会社とリフォーム業者から見積もりを取って、比較検討することが肝心です。
ここで営業マンがよく使う手は、「ウチでリフォームまでやれば、もっと高く売れますよ！」というトーク。
もちろんそういうケースもありますが、リフォーム費用を上乗せしすぎて、結局手残りが減るなんてこともありますから、複数の業者から相見積もりを取るのは絶対です。
選択肢2：収益を生む「賃貸」の可能性と落とし穴
「親の家だから、手放したくないけど、住むのは難しい…」
そんな時、賃貸として活用するのは非常に魅力的な選択肢ですよね。
毎月の家賃収入があれば、新たな収入源になりますし、建物を維持できるメリットもあります。
【賃貸のメリット】
- 安定した家賃収入：家計の足しになるだけでなく、ローン返済や将来への貯蓄にも回せます。
- 建物の維持・管理：空き家状態より劣化が進みにくく、資産価値を保てます。
- 住宅用地特例の継続：居住用と見なされるため、固定資産税の優遇が継続します。
【賃貸のデメリット・注意点】
- リフォーム費用が必須：ボロボロのままでは借り手はつきません。大がかりなリフォーム（リノベーション）が必要になることがほとんどです。
- 空室リスク：立地や家賃設定、家の状態によっては、借り手がすぐに見つからない、あるいは空室期間が長引くリスクがあります。
- 入居者トラブル：家賃滞納、騒音問題、退去時の原状回復費用など、賃貸経営ならではのトラブル対応が必要です。
- 手間がかかる：入居者募集、契約、修繕対応など、管理会社に任せても手数料はかかります。
賃貸として活用する場合、一番のネックはリフォーム費用ですよね。
佐藤さんのように「予算500万なのに700万の見積もり」という経験があれば、なおさら不安になる気持ち、分かります。
一般的に、戸建てを賃貸に出す場合、水回り（キッチン、風呂、トイレ）の交換は必須と考えた方がいいでしょう。
さらに、壁紙の張り替え、床の張り替え、給湯器の交換、場合によっては外壁塗装や屋根の補修も必要になります。
築年数や劣化状況にもよりますが、最低でも300万円～700万円、間取り変更を伴うリノベーションなら1,000万円以上かかることも珍しくありません。
ここで業者の営業マンがよく言うのは、「リフォームにお金をかけた方が、高い家賃で貸せますよ！」という言葉。
これは半分正解で半分間違いです。
確かに綺麗な家は人気がありますが、その地域で借り手が払える家賃には上限があります。
投資したリフォーム費用が、家賃収入で回収できるのか？
この「投資回収のシミュレーション」が最も重要なんです。
不動産会社数社に、そのエリアの「想定賃料」を出してもらい、それとリフォーム費用を比較して、利回りがどれくらいになるのかをしっかり見極めてくださいね。
「え、そこまで計算しないといけないの？」
ですよねぇ、でもそこが「損しない人」と「損する人」の分かれ道なんです。
選択肢3：未来への投資「建て替え（自己居住）」の覚悟
「やっぱり親の家だから、自分が住みたい」
「今の家は手狭だし、どうせなら実家の土地で新しく家を建てたい」
そんな風に考える人もいるでしょう。これは、未来への大きな投資になりますよね。
【建て替えのメリット】
- 理想の住まいを実現：最新の設備、耐震性、断熱性など、あなたの希望通りの家を建てられます。
- 住宅ローンが利用可能：金利の低い住宅ローンを活用できるため、資金計画を立てやすいです。
- 資産価値の向上：新築になることで、将来的な売却や賃貸にも有利になります。
【建て替えのデメリット・注意点】
- 費用が高額：解体費用に加え、新築費用がかかるため、3つの選択肢の中で最も高額になります。一般的な木造2階建てで、最低でも2,000万円～3,000万円以上は見ておく必要があります。
- 仮住まい費用：建て替え期間中は仮住まいが必要になり、その家賃や引っ越し費用も発生します。
- 固定資産税の負担増：新築物件は評価額が高くなるため、固定資産税も上がる傾向にあります。
- 「更地期間」のリスク：旧家屋の解体から新築完成までの間は「更地」となるため、一時的に固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が増える期間が生じます。工期が延びると、この税負担もバカになりません。
「建て替えなんて、資金がないから無理…」と諦めてしまう気持ち、分かります。
でも、住宅ローンは非常に低金利で借りられる可能性がありますし、
「長期優良住宅」や「ZEH（ゼッチ）住宅」など、省エネ性能の高い家を建てることで、補助金や税制優遇を受けられる制度もたくさんあるんです。
このあたりは、工務店やハウスメーカーの営業マンが詳しく教えてくれます。
ただし、ここでも注意点。
「建て替えなら、うちのZEH住宅が最高ですよ！」と、いきなり高額なプランを提案してくる業者もいます。
あなたの資金計画とライフプランに合った提案なのか、しっかり見極める目を養いましょう。
「いやいや、それはちょっと盛りすぎじゃない？」って、心の中でツッコミを入れながら話を聞くくらいの気持ちでちょうどいいですよ。
資金がない…と諦める前に！プロが教える「損をしない」お金の話
ここまで聞いて、「やっぱりお金がネックだ…」と感じているかもしれませんね。
でも、諦めるのはまだ早いです！
元トップ営業マンとして、「本当はもっと安くできるのに、知らずに高いお金を払ってしまう人」をこれ以上増やしたくありません。
賢く、お得に、あなたの希望を叶えるための「お金の話」をしましょう。
リフォーム・建て替え費用の「適正価格」を見抜く裏技
「大手ハウスメーカーのリフォーム部門からは700万円の見積もりが出て途方に暮れています」
佐藤さんのこの言葉、本当に胸が痛いですね。
リフォーム業界って、定価がないからこそ、業者の「言い値」になりがちなんです。
でも、適正価格を見抜く「裏技」はあります。
それは、「見積書の比較と交渉」です。
「え、そんな基本的なこと？」って思いました？
ですよねぇ、でもそのやり方がすごく重要なんです。
例えば、車のオプション選びや保険の契約を思い出してください。
「これとこれはセットじゃないとダメです」とか「今月中に契約すれば特別割引が…」とか、色々ありますよね。
リフォームの見積書も一緒です。
業者によって、項目名や単価、諸経費の計上方法がバラバラなことが多い。
「一式」でまとめられている部分が多い見積もりは要注意です。
必ず、「何に、いくらかかるのか」を細かく出してもらうこと。
そして、複数の業者（最低3社）から相見積もりを取ること。
この時、「A社は〇〇円でしたけど、御社だとどうですか？」と正直に交渉して大丈夫です。
営業マンも、「このお客様はしっかり調べてるな」と分かれば、無茶な上乗せはしにくくなります。
「ここだけの話」ですが、営業マンには「値引き幅」というものが、ある程度決まっています。
最初から最大値引きで出すことはほとんどありません。
「うっなるほど。痛いところ突いてくるね」
なんて、思わず営業マンがボソッとこぼしたら、しめたものです。
焦らず、じっくり、納得いくまで交渉してください。
国や自治体の「使える制度」を徹底活用する
「資金がない」という悩みを解決するために、もう一つ強力な味方があります。
それが、国や自治体の補助金・助成金制度です。
空き家問題は社会課題なので、その活用を促すための制度が意外とたくさんあるんですよ。
例えば、耐震改修工事への補助金、省エネリフォームへの補助金、介護リフォームへの補助金など。
自治体によっては、「空き家バンク」に登録することで、リフォーム費用の一部を補助してくれる制度や、移住者向けの空き家購入・改修補助金なんてものもあります。
「そんな制度、知らなかった！」
ですよねぇ、これが「知ってる人」と「知らない人」の大きな差なんです。
まずは、親御さんの家がある市町村の役所やホームページで、空き家対策やリフォームに関する補助金制度がないか調べてみてください。
さらに、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」など、国の大きな補助金制度も要チェックです。
これらを賢く活用すれば、数百万円単位で費用を抑えられる可能性も十分にあります。
「ほんと、ただの良いヤツって思われてるかも。」
なんて言われるかもしれませんが、実はこれ、かなり重要な情報なんですよ。
【タイプ別診断】あなたの実家、最適な土地活用プランはこれだ！
ここまで様々な選択肢と注意点をお話ししてきました。
では、具体的にあなたの親御さんの家は、どうするのが一番良いのでしょうか？
いくつかのタイプに分けて、最適なプランを提案してみましょう。
ケース1：とにかく早く負担から解放されたい、資金は手元に残したい
このタイプの方は、「現状のまま売却」または「簡易リフォーム後の売却」がおすすめです。
まず、複数の不動産会社に査定を依頼し、いくらで売れるのか、どのくらい時間がかかりそうかを把握しましょう。
その際、売却にかかる諸費用（仲介手数料、測量費用など）も考慮して、手元に残る金額をシミュレーションしてください。
築年数が古く、立地もあまり良くない場合は、「買取専門業者」に相談するのも一つの手です。
価格は安くなりますが、早く現金化できますし、リフォームなどの手間も一切かかりません。
そして、忘れてはいけないのが「空き家特例」の適用条件です。
親御さんが亡くなってから3年10ヶ月以内に売却し、一定の要件を満たせば、譲渡所得税が最大3,000万円控除される可能性があります。
これは売却益が大きい場合に、非常に大きな節税効果がありますから、必ず税理士に相談してくださいね。
「あ、それ言われると何も言い返せないなぁ。」
私も営業現場でそう言われることがありましたけど、正直、税金の話は本当に大事なんですよ。
ケース2：まとまった資金はないが、将来的に収益を生みたい
このタイプの方は、「賃貸」として活用するプランが有力です。
ただし、ボロボロの家を賃貸に出すには、リフォーム費用がかかるのが現実。
ここで重要になるのが、「費用対効果」です。
先ほど話したように、そのエリアの賃料相場と、リフォーム費用を比較して、利回りが適切かどうかを判断してください。
もし、リフォーム費用を抑えたいなら、「DIY可物件」として貸し出すという選択肢もあります。
家賃を安めに設定し、入居者に自由にリフォームしてもらうというものですね。
特定の層にはすごく人気がありますし、初期費用を大幅に抑えられます。
もちろん、契約時にどこまでDIYを許可するのか、退去時の原状回復はどうするのかなど、細かく取り決める必要がありますが、これも一つの賢い方法です。
「なるほど！そういう考え方もあるのか！」
そうなんです、発想の転換って大事なんですよ。
さらに、地方創生空き家活用事業など、自治体独自の補助金制度も要チェックです。
リフォーム費用の一部を補助してくれる可能性があるので、ぜひ情報収集してください。
ケース3：親の家に愛着があり、将来的に自分が住みたい（建て替えを視野に）
このタイプの方は、「建て替え」が最も理想に近い選択肢でしょう。
ただし、高額な費用がかかるため、綿密な資金計画が不可欠です。
まずは、あなたの希望を具体的にまとめて、複数の建築会社に相談してみましょう。
この時、「今すぐに契約！」というスタンスではなく、「将来的に建て替えを検討している段階」ということを正直に伝えて大丈夫です。
工務店によっては、数年先を見据えたプランニングを丁寧にしてくれるところもありますからね。
そして、建て替えの際は、「仮住まい費用」と「更地期間の固定資産税増額リスク」を必ず考慮に入れてください。
これらの費用を事前に把握し、資金計画に組み込んでおくことで、想定外の出費に慌てることなく進められます。
住宅ローンは、金利が低いうちに借りられるメリットは大きいですが、無理のない返済計画を立てることが何よりも重要です。
「えー、住宅ローンのことまで考えないとダメなの…？」
うーん、それは耳が痛いですね。でも、長い目で見て損しないためには、ここが一番大事なんですよ。
住宅ローンアドバイザーなどの専門家にも相談し、あなたに最適なプランを見つけてくださいね。
「感情」と「合理性」の狭間で後悔しない決断をするために
親御さんの家をどうするか、という問題は、「感情」と「合理性」が複雑に絡み合うものです。
「親との思い出があるから、売りたくない」
「でも、経済的な負担が大きいのも事実だ」
この葛藤は、誰しもが経験することでしょう。
私から一つアドバイスするとすれば、「一番利益が出る」という合理的な判断だけが、必ずしもあなたにとっての最適な答えではないということです。
「え、元営業マンなのに、利益優先じゃないの？」
ですよね、そう思われますよね。ほんと、根っからの優しい人だなぁ、私。
でも、それが「後悔しない決断」をする上で、本当に大事なことなんです。
例えば、あえてボロボロの家を「素材」と捉え、DIY好きの人に安く貸し出す。
一般的な不動産市場の価値観とは違うかもしれませんが、借り手との間にユニークなコミュニティが生まれるかもしれません。
あるいは、解体費用を捻出するのも難しいなら、「あえて何もしない」という選択も、一時的にはあり得ます。
ただし、その場合は先ほど話した「特定空き家」のリスクや、相続登記義務化のペナルティだけは、しっかり対策してくださいね。
最終的に一番大切なのは、あなたが「この選択で良かった」と心から思えるかどうかです。
経済的な側面はもちろん重要ですが、あなたのライフプラン、そして親御さんへの想いを大切にしながら、ゆっくりと答えを見つけていってください。
まとめ：あなたの空き家が「可能性の種」に変わる日
今回は、亡くなった親御さんの空き家をどうするか、という大きなテーマについて、私の経験と知識を交えながらお話ししてきました。
膨大な情報で、頭がパンクしそうになっている人もいるかもしれませんね。
でも、大丈夫です！
これだけは覚えて帰ってください。
- 空き家放置はデメリットしかない！税金とリスクが伴うので、まずは「現状診断」から始めること。
- 「売る」「貸す」「住む（建て替える）」の3つの選択肢には、それぞれメリット・デメリットがある。あなたの状況に合わせて、損得勘定と感情のバランスを考えるべし。
- 資金がないと諦めるのはまだ早い！複数の業者から相見積もりを取り、国や自治体の補助金・助成金を徹底的に活用すること。
- 「営業トークの裏側」を知ることで、あなたは業者と対等に渡り合える「得する人」になれる！
親御さんが残してくれた家は、決して「負動産」ではありません。
それは、あなたの未来を拓く「可能性の種」なんです。
適切な知識と準備があれば、この種を芽吹かせ、あなたにとって最良の形へと育てていくことができるはずです。
もし、あなたが今、中古戸建てのリフォームで「適正価格が分からない」「損したくない」と悩んでいるなら、
今回の空き家活用の話も、きっと参考になる部分があったはずです。
結局、どちらの悩みも、「知識武装をして、賢く交渉し、自分にとっての最適解を見つける」という点で、根っこは同じですからね。
今日から、一つでも「お？」と思えることがあったら、ぜひ行動に移してみてください。
あなたの賢い選択が、理想の住まいへと繋がることを心から願っています。
この記事を読んで、さらに具体的な相談をしたいと思った方へ。
私が培ってきた20年以上の経験と知識を活かし、あなたの状況に合わせた
「最適な空き家活用プラン」を一緒に考えませんか？
今だけ、初回限定の無料相談を受け付けています。
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