「近所の地盤改良費が数百万！？」埋立地で震えてるアナタへ、元営業マンが明かす【建て替えvsリフォーム】損しない選択。

    「ウチも数百万！？」
    隣の家が地盤改良に
    “数百万”かかったと聞いて
    今、震えていませんか？

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もしアナタが「ウチは埋立地だし、地盤が心配…」
「建て替えたいけど、地盤改良が高すぎるならリフォームで済ませたい」
そう考えているなら、このページは間違いなくアナタのためにあります。
知識がないばかりに、余計なお金を払わされるのはもう終わりにしましょう。
元トップ営業マンが、業界の“ここだけの話”を全部お伝えします。

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「近所の話」でビビってるアナタへ。元営業マンが明かす、埋立地と地盤改良のリアル。

佐藤さん、ですよね？

今、築20年の中古戸建てを買って、水回りとかリビングとか、綺麗にリフォームしようって考えてるんですよね。でも、大手ハウスメーカーのリフォーム部門から出た見積もりが、予算の500万円を遥かに超える700万円で、頭を抱えてるって。

しかも、隣の家が建て替えで地盤改良に数百万もかかったって聞いて、「ウチも埋立地だから、同じことになったらどうしよう…」って、夜な夜なスマホで情報集めながら不安になってるんじゃないでしょうか。

正直、その気持ち、痛いほど分かります。

私自身、長年この業界で営業をしてきて、「知識がないばかりに、本来払わなくていいお金を払わされているお客様」を、本当にたくさん見てきました。リフォーム業界って「定価」が見えにくいから、業者によって見積もりが平気で数百万単位で変わる、不思議な世界なんですよね。

「いい営業マン」だと信じて任せた結果、割高な工事を契約してしまって、後から「もっと安くできたのに…」って後悔する人（損する人）を、これ以上増やしたくありません。

現役を退いた（あるいは中立な立場になった）今だからこそ、ハッキリ言えます。

「アナタの家が傾いてない」ってのは、本当にラッキーなこと。

でも、建て替えとなると話は別です。現在の法律や基準で見ると、地盤改良が「必須」と判断される可能性は、残念ながらかなり高い。

「え、なんで？別に傾いてないのに？」って思いますよね。その疑問、全部解決します。

今回の記事では、アナタが業者と対等に渡り合える知識を武装し、賢く理想の住まいを手に入れる「得する人」になるための、「業界の利益構造」や「営業トークの裏側」を包み隠さず公開します。

「埋立地」ってだけでビクビクする必要ない？…いや、その油断が命取りですよ。

まずハッキリ言っておきます。

埋立地エリアに住んでいるなら、地盤リスクを「人ごと」だと思っちゃいけません。

「うちの家、傾いてないし」「今まで地震でも大丈夫だったし」って思ってる人もいるかもしれません。それは、本当に幸運だったとしか言いようがないんです。

実は、埋立地には特有の「見えないリスク」が潜んでいます。

• 液状化現象： 地震の揺れで、砂状の地盤と水が混ざり合い、地盤が液体のようになる現象です。これ、東日本大震災でも多くの地域で起こりましたよね。家が沈んだり、傾いたり、最悪の場合は倒壊することも…。これは「氷山の一角」と同じで、見た目だけじゃ分からない、水面下の危険なんです。
• 不同沈下（ふどうちんか）： 地盤の強度が均一じゃないと、家の一部だけが沈んでしまうことがあります。ドアが閉まりにくくなったり、壁にひびが入ったり、床がギシギシ鳴ったり…。長く住むうちにジワジワと影響が出てくる、厄介な現象です。

今の家が傾いてないからといって、将来も安心とは限りません。特に、築年数が古い家の場合、当時の建築基準法では地盤調査が義務付けられていないケースも多かったんです。

でも、今は違います。

2000年に建築基準法が改正されて、原則としてすべての新築住宅で地盤調査が義務付けられました。これは、まるで家を建てる前の「健康診断」みたいなもの。見た目では元気そうでも、中身を知ることで早期の対策や予防が可能になり、後々の大きなトラブルを防ぐことができるんです。

佐藤さんのご近所の家が数百万かけて地盤改良したのも、この現行の基準に則って調査した結果、「改良必須」と判断されたから、と考えるのが自然でしょう。

地盤調査、やっぱりやらないとダメ？種類と費用、教えます。

ここまで読んで、「じゃあ、ウチも結局は地盤調査しなきゃダメなの？」って思いましたよね。

結論から言うと、建て替えを検討するなら、地盤調査は絶対にやるべきです。

リフォームの場合でも、大規模な工事や基礎補強を検討するなら、やはり地盤の状況を把握しておくことは大切です。

地盤調査にはいくつか種類があります。

• スウェーデン式サウンディング試験：
  • 一番メジャーで、費用も比較的安価です。先端にスクリューのついた棒を地中に挿入し、その沈み具合や回転数で地盤の硬さを測ります。
  • 費用目安： 5万円～10万円程度
  • 所要時間： 半日～1日
  • ここだけの話： 小規模な住宅の地盤調査では、まずこれを行います。安くて手軽ですが、深い地盤や液状化リスクの正確な判断には限界があります。営業マンによっては「これで十分です！」と言いますが、鵜呑みにするのは危険な場合も。
• ボーリング調査：
  • 地盤に穴を掘って土のサンプルを採取し、より詳細な強度や性質を調べます。液状化の可能性も高精度で判断できます。
  • 費用目安： 20万円～50万円以上（深度や採取地点による）
  • 所要時間： 数日
  • ここだけの話： 費用は高めですが、大規模な建物や、スウェーデン式では判断が難しいケースで採用されます。埋立地で液状化リスクが懸念される場合は、こちらを勧められることも。安価な調査だけで済まそうとする業者には注意が必要です。

地盤調査は、建物の安全性を確保するための「最低限の投資」です。この費用をケチって、万が一建物が傾いたり、地震で甚大な被害を受けたりしたら…取り返しのつかないことになります。

車の保険と同じですよ。保険料を払うのは嫌だけど、万が一の事故に備えるために加入しますよね。地盤調査も、まさにそれです。

いよいよ本題！建て替え？リフォーム？あなたの家の「得する選択」はどっち？

さて、いよいよ本題です。

「結局、建て替えるべきなのか、リフォームで済ませるべきなのか、どっちが賢い選択なの？」ってことですよね。

結論から言います。

費用面だけで見れば、地盤改良が必要ないリフォームの方が安くなるケースが多いです。

ただ、「安全面」や「将来の資産価値」、「住み心地の満足度」まで含めてトータルで考えると、建て替えが「得する選択」になる可能性も十分あります。

ここは、車のオプション選びと似ています。最低限の装備で安く済ませるか、快適性や安全性にお金をかけても、長く乗ることを考えれば満足度が高いか。どちらを選ぶかは、アナタの価値観次第です。

それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。

【建て替えの場合】数百万の地盤改良費、そのカラクリと工法とは？

建て替えの場合、既存の建物を解体した後、更地になった状態で地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良を行います。

ここが、近所の佐藤さんのように「数百万」という費用がかかるポイントです。

地盤改良費は、地盤の弱さや広さ、採用する工法によって大きく変わります。

• 表層改良工法：
  • 地盤が比較的浅い範囲（深さ2m以内）で軟弱な場合に適用されます。軟弱な土とセメント系固化材を混ぜて、地盤を固める工法です。
  • 費用目安： 50万円～100万円程度
  • ここだけの話： 費用が最も安く済むため、営業マンはまずこれを提案したがります。しかし、埋立地の場合、軟弱な層がもっと深いところに存在することも少なくありません。表層改良だけで本当に大丈夫か、しっかり確認すべきです。
• 柱状改良工法：
  • 軟弱な地盤が深さ2m～8m程度まで続く場合に適用されます。地盤に穴を掘り、セメントミルクを注入しながら土と混ぜ、地中に円柱状の固い柱（地盤改良杭）を何本も造ります。
  • 費用目安： 100万円～300万円程度
  • ここだけの話： 一般的な住宅で最も多く採用される工法です。数百万という費用は、大体このパターンが多いですね。工法としては信頼性が高いですが、費用は決して安くありません。
• 鋼管杭工法：
  • 軟弱な地盤が深さ8m以上、非常に深いところまで続く場合や、建物の規模が大きい場合に採用されます。地中に鋼製の杭を打ち込んで、強固な地盤まで到達させることで建物を支えます。
  • 費用目安： 200万円～500万円以上
  • ここだけの話： 地盤がかなり悪い場合に選ばれる最終手段のような工法です。費用も高額になります。もしこの工法が必要とされたら、もはや地盤改良費だけで新車一台分…なんてこともザラです。

営業マンが提案する工法は、会社にとって利益率が高いものだったり、逆に「費用を抑えたい」という要望を強く出した結果、安全性が少し犠牲になったりする場合もあります。なぜその工法が必要なのか、他に選択肢はないのか、必ず複数社から説明と見積もりを取り、比較検討してください。

【リフォームの場合】地盤改良を回避できる？賢い選択肢はあるのか？

「やっぱり地盤改良に数百万は厳しい…リフォームで済ませたい！」

そう考えるアナタにとって、リフォームは地盤改良を回避できる有効な選択肢になる可能性があります。

リフォームの場合、既存の基礎をそのまま利用することが多いため、原則として大規模な地盤改良が不要なケースがほとんどです。

ただし、ここにも注意点があります。

• 大規模な間取り変更や増築： 家の構造に大きく手を加えるようなリフォームや増築をする場合は、建物の重心が変わったり、一部に大きな荷重がかかったりするため、地盤への影響を再評価する必要があります。この場合、地盤調査が必要になったり、部分的な基礎補強や地盤対策が必要になる可能性もゼロではありません。
• 基礎補強や耐震改修： 既存の基礎が老朽化していたり、耐震性に不安がある場合は、リフォームと合わせて基礎の補強工事を行うことができます。具体的には、基礎に鉄筋を加えたり、コンクリートで補強したりする方法があります。これにより、地盤改良をしなくても建物の安全性を高めることができます。
• 費用目安： 基礎補強は数十万円～100万円以上かかることもありますが、地盤改良よりは安く済むことが多いです。
• ここだけの話： 基礎補強や耐震改修は、地盤改良とはまた別の専門知識が必要です。リフォーム業者によっては得意不得意があるので、実績や専門家（建築士など）の意見も参考にしましょう。「地盤改良は不要です」と言う業者も、その根拠をしっかり確認することが大切です。

リフォームで地盤改良を回避できるのは大きなメリットですが、「今の家の構造や地盤で本当に安全なのか？」という問いには、専門家による診断が不可欠です。目先の費用だけでなく、長期的な安心感も考慮して判断してください。

これを見れば一目瞭然！【埋立地版】建て替え vs リフォーム トータルコスト徹底比較表！

お待たせしました！

佐藤さんが一番知りたかった、地盤改良費を含めた「建て替え」と「リフォーム」のトータルコスト比較表です。

ここでは、あくまで一般的な目安として、埋立地エリアの築20年の中古戸建て（延床面積100㎡程度）を想定してシミュレーションしてみましょう。

比較表の「ここだけの話」と注意点

どうですか？これを見ると、やっぱりリフォームの方が費用を抑えられそうに見えますよね。

ただ、ここにもいくつか「営業マンが言わないこと」が潜んでいます。

• 「リフォーム費用」の幅が広いのはなぜ？
  佐藤さんのように水回り＋リビングで500万円～700万円という見積もりもあれば、大規模なフルリフォームで1,000万円を超えるケースも普通にあります。基礎補強や耐震改修をしっかりやるとなると、さらに費用は上乗せになりますよ。
• 建て替えは「新築」という最大のメリットがある
  建て替えは費用がかかりますが、その分、間取りも設備もデザインも、全てをアナタの理想通りにイチから作れます。最新の耐震基準で建てられるので、地震への安心感も格段に違います。将来の売却時も、資産価値はリフォームより建て替えの方が高くなる傾向がありますね。これは「精神的な安心感」や「満足度」という、数値化しにくい価値も含まれるんです。
• 地盤改良費の「相場」はあくまで目安
  地盤調査の結果次第では、地盤改良が不要な場合もあれば、想像以上に高額になることもあります。これは本当に「開けてみないと分からない」部分なので、予算は余裕をもって組むことが大切です。
• 補助金・助成金の活用も視野に！
  耐震改修や省エネリフォーム、新築住宅の取得など、国や自治体から様々な補助金・助成金が出ている場合があります。これらを賢く活用すれば、実質的な費用負担を抑えることができますよ。これは、保険の契約内容をしっかり確認するのと同じです。使える制度は漏らさず使いましょう。

「いや、でもやっぱり数千万は無理！」って思いますよね。その気持ちも分かります。

ここで重要なのは、「どこまでが許容範囲か」というアナタの判断基準です。

「最低限の費用で、安全に住めればいいのか？」
それとも
「費用はかかっても、理想の住まいと最高の安心感を手に入れたいのか？」

この問いに、アナタなりの答えを見つけることが、損しない選択への第一歩なんです。

まとめ：「見えないリスク」に賢く備える！あなたが「得する人」になるために。

埋立地の地盤改良費、近所の事例を聞くと本当に「震える」ような気持ちになりますよね。

でも、今回お伝えしたかったのは、「不安がるだけじゃなくて、知識と情報武装で賢く対策すれば、アナタは絶対に損しない選択ができる」ということです。

これだけは覚えて帰ってください。

• 「傾いていない家＝地盤改良不要」ではない！ 埋立地なら特に、現行の基準では地盤リスクが高い可能性を疑うべし。
• 地盤調査は「家の健康診断」。 見た目では分からないリスクを見つけるための、最優先の投資です。種類と費用を理解しておきましょう。
• 建て替えvsリフォームは「費用」だけで決めない。 安全性、将来の資産価値、そして何より「アナタの理想の住まい」を天秤にかけて総合的に判断しましょう。
• 業者選びは慎重に。 複数社から見積もりを取り、説明をしっかり聞くこと。なぜその工法なのか、費用はなぜその金額なのか、納得がいくまで質問しましょう。

車のオプション選びや保険の契約と同じで、専門家の意見は重要ですが、最終的に決めるのはアナタ自身です。だからこそ、最低限の知識は持っておくべきなんです。

「見えないリスク」に賢く備え、アナタが本当に「得する人」になって、理想の住まいを手に入れることを、心から願っています。

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