「建て替えで固定資産税、爆上がり！？」僕が本気で考えた賢い選択【地方在住者必見】
知識がないばかりに、
本来払わなくていいお金を払わされているお客様を、
もうこれ以上、増やしたくない。
佐藤健一さん、はじめまして。もしかしたら、あなたは今、こんな気持ちでこのページを開いてくださったのかもしれませんね。
「築20年の中古戸建てを買ったはいいけど、入居前に水回りとリビングをフルリフォームしたいのに、大手のリフォーム部門からは予算500万円のところ700万円の見積もりが出てきて、途方に暮れている…」
「できれば安く済ませたい。でも『安かろう悪かろう』で手抜き工事をされるのは絶対に避けたい。」
「ネットで検索しても、綺麗な施工事例ばかりで、デメリットや本当の適正価格が全然分からない…一体、どの業者の言うことを信じればいいんだ？」
夜な夜なスマホで情報をあさり続けているその気持ち、痛いほどよく分かります。なぜなら、私が長年この業界で見てきた「損する人」の典型だからです。
リフォーム業界は、本当に「定価」が見えにくい世界です。業者によって数百万単位で見積もりが変わるなんて、冷静に考えたらおかしいですよね。
僕自身、営業畑を20年以上歩んできて、お客様を「得する人」にも「損する人」にも見てきました。正直、会社の方針で、お客様の希望を100％叶えられないこともありました。
でも、今は特定の会社に縛られない中立な立場。だからこそ、業界のタブーに切り込んで、あなたが業者と対等に渡り合える「知識」をお伝えできます。
あなたがこのページを最後まで読んでくだされば、きっと「なるほど！そういうことだったのか」と膝を打つはずです。そして、迷路のようだった家づくりの選択肢の中から、一番賢い道を選び取れるようになるでしょう。
さあ、私と一緒に、後悔しない家づくりの第一歩を踏み出してみませんか？
この先の記事で、あなたのモヤモヤを全て解消し、理想の住まいを手に入れるための「秘密」をすべて公開します。ぜひ、最後までお付き合いください。
あなたが抱える「モヤモヤ」を解決します：建て替えか、リフォームか？
佐藤さん、今、あなたの頭の中には「建て替えとリフォーム、どっちがいいんだ…？」という大きな疑問が渦巻いていることでしょう。
特に地方に住んでいると、「古い家を壊して新築にすると、固定資産税がとんでもなく跳ね上がるらしい…」なんて話、よく耳にしますよね。それが本当なのか、どれくらい上がるのか、めちゃくちゃ不安になります。
かと言って、大規模なリフォームを選んだとしても、「果たしてそれで耐震等級がちゃんと取れるのか？」「なんか結局、中途半端な出来上がりにならないか？」そんな心配も尽きません。
このモヤモヤ、本当に分かります。
僕が過去に担当したお客様も、皆さん同じように悩んでいました。でも、安心してください。そのモヤモヤ、この記事を読み終える頃には、スッキリ晴れているはずです。
ここでは、目先の費用だけでなく、固定資産税の増額分、光熱費の削減分、そして将来のメンテナンスコストまで、長期的な視点でトータルシミュレーションしていきます。
僕の20年以上の経験と、業界の裏側を知り尽くした知識をすべてお伝えするので、どうか最後まで集中して読み進めてみてください。
【ここだけの話】固定資産税は本当に「跳ね上がる」のか？業界の裏側を徹底解説
まず、一番気になる固定資産税の話からいきましょうか。
「古い家を壊して新築にすると、固定資産税が跳ね上がる！」
この話、結論から言うと、基本的には「本当」です。
「え？やっぱりそうなのか…」って思いました？ですよね、お気持ち、よく分かります。
なぜ新築すると固定資産税が高くなるのか？
これには、いくつか理由があるんです。
- 建物の評価額が「新築時」で最高になるから
古い家は、築年数とともに建物の価値が下がっていく「経年減価補正」が適用されて、固定資産税も安くなっています。ところが、新築すると、その建物の価値が「最大評価」されるんです。新品の車が一番高いのと同じイメージですね。 - 最新の建材や設備が評価されるから
昔の家と今の家では、使われている建材や設備が全然違いますよね？例えば、高機能な断熱材、省エネ設備、最新の水回りなど、これらがすべて固定資産税の評価に加算されます。当然、昔の家よりも評価額は高くなります。 - 新築住宅の「減税特例」期間が終わると…
これ、意外と営業マンが詳しく話したがらない部分かもしれません。実は、新築住宅には、一定期間（一般的には3年間、長期優良住宅だと5年間）固定資産税が半分になる「減税特例」があるんです。
「やった！ラッキー！」って思いますよね？でも、これはあくまで「一時的なもの」。この期間が終わると、元の税額に戻ってしまうので、「急に税金が上がった！」と感じやすいんです。
営業現場では、この減税期間中の税額だけを提示して、「新築なのに意外と安いですよ」と話すケースも少なくありません。でも、それはあくまで導入部分の話。本当の税額は、その先にあるんです。
リフォームなら固定資産税は上がらない？
大規模なリフォームをした場合でも、建物の価値が上がると判断されれば、固定資産税が上がる可能性はあります。
特に、増築したり、建物の用途を変更したり、床面積が増えたりするリフォームは、役所に届け出が必要で、それが評価額に影響を与えることが多いです。
ただ、水回りの交換や内装の張り替えなど、現状維持を目的としたリフォームであれば、固定資産税に大きな影響が出ることは少ないでしょう。
なので、「建て替え＝固定資産税爆上がり」というのは事実ですが、その裏には減税特例という「見せかけの安さ」があることを覚えておいてください。これは、営業マンがなかなか言わない「ここだけの話」ですよ。
【無料ダウンロード】
「元トップ営業マンが教える！失敗しないリフォーム会社・工務店の選び方」
知らないと損する『業者の見分け方』を徹底解説！
※PDF資料で今すぐあなたのスマホに
建て替え vs リフォーム：どっちが「本当に」賢いのか？ライフサイクルコストで考えよう
佐藤さん、ここが一番大切なポイントです。
家をどうするか考えるとき、多くの人は「初期費用」ばかりに目が行きがちですよね。
「建て替えは高いからリフォームでいいや」とか、「リフォームなら予算内で収まる」って、確かに目先の数字はそうかもしれません。
でも、それだけだと「結局損する人」
本当に賢い選択をするなら、「ライフサイクルコスト」で考える必要があります。
ライフサイクルコストとは、「その家が建ってから、壊されるまでの間に発生するすべての費用」のこと。
例えば、車を選ぶときに、「本体価格」だけじゃなくて、「燃費」「税金」「車検費用」「修理代」まで含めて考えますよね？それと同じです。
家の場合は、初期費用（建て替え・リフォーム費用）に加えて、固定資産税、光熱費、将来のメンテナンス費用、さらには住宅ローン控除などの税制優遇、補助金なども含めて、20年後、30年後まで見据えて比較するんです。
ここから、建て替えとリフォームの費用を、ライフサイクルコストの視点から徹底的に比較していきましょう。
徹底比較シミュレーション！建て替え・リフォームの費用を丸裸に
初期費用（工事費）：大手が高い理由、ご存知ですか？
佐藤さんのように、大手ハウスメーカーから予算オーバーの見積もりが出てきて途方に暮れている人、本当に多いです。
これは、当然と言えば当然。なぜなら、大手には大手の「儲けのカラクリ」があるからです。
- 広告宣伝費：テレビCM、住宅展示場、豪華なカタログ…莫大なお金がかかっています。
- 人件費：多くの社員を抱え、営業マン、設計士、現場監督、事務…それぞれに給料を支払います。
- 中間マージン：下請け、孫請け構造になっていることが多く、そのたびにマージンが発生します。
- ブランド料：「大手だから安心」というブランドイメージ自体に価値があり、それが価格に上乗せされます。
もちろん、大手には品質の均一性や安心感というメリットはあります。でも、「もっと安くできたのに…」と後悔する人のほとんどは、このカラクリを知らないんです。
【ざっくり費用感の目安】
- 建て替え：
- 解体費用：100万～200万円（家の規模や構造による）
- 本体工事費用：2000万～4000万円（一般的な30坪～40坪の家、仕様による）
- 付帯工事費用（外構、地盤改良など）：100万～300万円
- 諸費用（設計料、登記費用、ローン手数料など）：100万～200万円
- 合計：2300万～4700万円
- 大規模リフォーム（スケルトンリフォーム含む）：
- 解体費用（部分）：50万～100万円
- 改修工事費用（水回り、内装、外壁、耐震など）：800万～2500万円（どこまでやるかによる）
- 諸費用：50万～100万円
- 合計：900万～2700万円
佐藤さんの「予算500万円」でフルリフォームは、正直、かなり厳しいラインですね。水回り（キッチン、浴室、トイレ、洗面台）だけで200万～300万円はあっという間。リビングの内装までとなると、最低でも800万～1000万円は見ておいた方が現実的です。
税金（固定資産税・都市計画税）：新築の減税が終わると…
先ほどもお話しましたが、新築すると固定資産税は上がります。
【ざっくり増額シミュレーション】
- 古い家：年間の固定資産税＋都市計画税が5万円だったとする。
- 新築：
- 減税期間中（3年間）：年間の固定資産税＋都市計画税が7万円程度（減額特例で半額になるため、本来14万円が半額に）
- 減税期間後（4年目以降）：年間の固定資産税＋都市計画税が14万円程度に。
つまり、減税期間が終わると、いきなり年7万円も税金が増えることになります。これを「跳ね上がる」と感じる人は多いですよね。
一方、リフォームの場合、大規模な改修でもない限り、固定資産税が大きく上がることは稀です。
ただし、地方自治体によって評価基準は異なりますし、大規模な増築や、建物の価値を明らかに向上させるようなリフォーム（例えば、使われていなかったスペースを居住空間に変えるなど）は、固定資産税の評価に影響を与える可能性があるので、事前に役所に相談することをおすすめします。
ランニングコスト（光熱費）：未来への投資を考えよう
ここが、ライフサイクルコストで大きく差が出るポイントの一つです。
古い家は、断熱性能が低く、窓から熱が逃げやすく、エアコンの効きも悪い…というケースがほとんどですよね。
【ざっくり光熱費削減シミュレーション】
- 古い家：月々の電気代＋ガス代が2万5000円だったとする。
- 建て替え（高気密高断熱の家）：最新の省エネ基準を満たした家なら、月々の光熱費は1万5000円程度に抑えられることも。
- 月々1万円、年間で12万円の削減！ これが30年間続けば、360万円もの差になります。
リフォームでも、窓を二重窓にしたり、壁に断熱材を追加したりすることで、光熱費を削減することは可能です。
しかし、既存の構造体に制約があるため、新築のような完璧な高気密高断熱を実現するのは難しい場合が多く、費用対効果を慎重に考える必要があります。
「なるほど。目先の税金だけじゃなくて、光熱費もこんなに変わるのか…」そう思われたなら、あなたはもう「得する人」への一歩を踏み出しています。
メンテナンスコスト：見えない費用が家計を圧迫する？
建て替えの場合、新しい家なので、初期のメンテナンス費用はほとんどかかりません。もちろん、10年ごとの外壁塗装や屋根の点検・補修、設備の交換などは発生しますが、計画的に積立をすれば対応できます。
一方、リフォームの場合、「既存部分の劣化」という見えないリスクが常に伴います。
例えば、水回りだけを交換しても、配管自体が古ければ、数年後に漏水トラブルが起きるかもしれません。
僕が過去に見たケースでは、「リフォームしたばかりなのに、別の場所が壊れて、結局また高額な工事が必要になった…」というお客様もいました。
「健康診断」に例えるなら、建て替えは全身健康体で再スタート。リフォームは、気になる症状だけ治療して、他は様子見…というイメージです。
【ざっくりメンテナンス費用シミュレーション（30年間）】
- 建て替え：200万～300万円（外壁塗装、屋根補修、給湯器交換など、計画的な費用）
- リフォーム：300万～700万円以上（既存部分の不測の事態、劣化状況による）
これはあくまで目安ですが、古い家ほど、想定外のメンテナンス費用が発生しやすい傾向にあるのは間違いありません。
耐震性と安心感：命と財産を守るための投資
佐藤さんが一番不安に感じている点の一つが、耐震性ですよね。
「安くしたいが、安かろう悪かろうで手抜き工事をされるのは怖い」という気持ち、本当に重要です。
- 建て替え：
- 最新の耐震基準（2000年基準）で設計・施工されるため、耐震等級3（震度7の地震にも繰り返し耐えられるレベル）を取得することも容易です。
- 何より、「新しい家だから安心」という精神的なメリットは計り知れません。家族の命と財産を守るという点で、最高の投資と言えるでしょう。
- リフォーム：
- 既存の構造体に制約があるため、耐震等級3の取得は非常にハードルが高いです。不可能ではありませんが、壁を大幅に補強したり、基礎をやり直したりと、新築並みの費用がかかるケースも少なくありません。
- 費用対効果を考えると、「現行基準を満たす」、あるいは「耐震等級2を目指す」といった現実的な目標設定になることが多いです。
- それでも、専門家による耐震診断を受けて、適切な補強をすることは、非常に重要です。
地震大国日本において、耐震性は絶対に妥協してはいけない部分だと、僕は断言できます。
補助金と税制優遇：賢く使って実質コストを抑えよう
国や地方自治体は、住宅の取得や改修に対して、様々な補助金や税制優遇制度を用意しています。これらを賢く活用すれば、実質的な費用を大幅に抑えることができます。
【代表的な制度】
- 住宅ローン控除：
- 建て替え（新築）の場合：借入残高の0.7%が13年間所得税から控除されます。（適用条件あり）
- リフォームの場合：一定の要件を満たす改修工事（省エネ、耐震など）であれば、住宅ローン控除の対象となる場合があります。
- こどもエコすまい支援事業（終了済みのものもあるが、類似事業は常に動いている）：
- 省エネ性能の高い新築住宅の取得や、省エネリフォームに対して補助金が出ます。
- 建て替えでもリフォームでも、省エネ性能を向上させることで利用できる制度は多いです。
- 地方自治体独自の補助金：
- 地方によっては、「耐震改修補助金」「省エネリフォーム補助金」「三世代同居支援補助金」など、様々な制度があります。
- 佐藤さんの住んでいる地域の自治体ウェブサイトをチェックするか、窓口で直接相談してみるのが一番確実です。
これらの制度は、時期によって内容が変わったり、新しいものが始まったりするので、常に最新情報をチェックすることが大切です。
「損する人」から「得する人」へ！失敗しないための３つの裏ワザ
さて、ここまで建て替えとリフォームの費用やメリット・デメリットを比較してきました。
ここからは、僕が長年の営業経験で培った「お客様が得するために、これだけはやってほしい」という３つの裏ワザをお伝えします。
これは、業者選びで失敗しないための、まさに「ここだけの話」ですよ。
裏ワザ１：徹底的な相見積もり（地場工務店にも注目！）
佐藤さんが大手から高額な見積もりが出て途方に暮れているように、１社だけの見積もりで判断するのは絶対にNGです。
車のオプションを選ぶときに、１社のディーラーだけで決めますか？保険の契約も、１社だけで決めませんよね？家も全く同じです。
最低でも３社以上から見積もりを取りましょう。大手だけでなく、地元の評判の良い工務店やリフォーム会社も候補に入れてください。
「でも、地元の小さな会社って不安…」って思うかもしれませんね。
実は、地場工務店には、大手にはないメリットがたくさんあるんです。
- コストを抑えられる：広告費や展示場などの維持費がかからない分、工事費用を安く抑えやすい。
- 小回りが利く：社長や担当者との距離が近く、融通が利きやすい。
- 地域密着：地元の気候や風土に詳しく、地域のネットワークも強い。
- 熟練の職人：長年付き合いのある信頼できる職人を抱えていることが多い。
もちろん、中には質の悪い業者もいるので、見極めは必要です。その見極め方は、「見積書の読み解き方」にかかっています。
【見積書の「ここだけはチェック！」ポイント】
- 「一式」表記が多い見積書は要注意！：何にいくらかかるのかが曖昧で、後から追加費用を請求される可能性があります。
- 単価と数量が明記されているか：材料費、施工費が具体的に書かれているか確認しましょう。
- 内訳が分かりやすいか：質問したときに、きちんと説明してくれるかどうかも重要です。
複数の見積書を並べて比較することで、相場感が掴めますし、業者の誠実さも見えてきます。
裏ワザ２：専門家を「味方につける」
「どの業者の言うことが本当なのか分からない…」という佐藤さんの悩みに、一番効果的なのが、第三者の専門家を味方につけることです。
具体的には、建築士やファイナンシャルプランナー（FP）です。
- 建築士：
- 工事内容の妥当性や、見積書の適正価格を判断してくれます。
- 「こんなリフォームで本当に耐震等級3は取れるんですか？」といった具体的な質問にも、客観的な視点で答えてくれます。
- 設計監理を依頼すれば、手抜き工事を防ぐことも可能です。
- ファイナンシャルプランナー（FP）：
- 固定資産税の増額分、住宅ローン控除、光熱費削減効果などを、あなたの家計に合わせた形で具体的にシミュレーションしてくれます。
- 「建て替えとリフォーム、どちらが将来的に見て得なのか？」という一番の疑問に、数字で明確な答えを出してくれるでしょう。
もちろん、彼らへの相談費用はかかります。しかし、その費用は、高額な工事で損をするリスクや、将来の家計破綻リスクを考えれば、はるかに安い「保険」だと思ってください。
プロの目を通して、客観的な意見を聞くことで、あなたはより自信を持って意思決定ができるようになります。
裏ワザ３：自分の「優先順位」を明確にする
最後に、これが一番重要かもしれません。
「何を一番優先したいのか？」これを明確にしておくことです。
佐藤さんの場合、「安くしたいけど手抜きは怖い」、「耐震性が不安」という気持ちが強くありますよね。
例えば、もし「家族の安全が何よりも優先！」というのであれば、費用がかかっても建て替え、または耐震等級３のリフォームを追求すべきです。
もし「とにかく予算内で収めたい」というのであれば、水回りや内装のグレードを落とす、部分的なリフォームに留めるといった妥協点を見つける必要があります。
すべてを100％叶えることは、残念ながらほとんど不可能です。だからこそ、家族とよく話し合い、「これだけは譲れない」というものを３つくらい書き出してみてください。
その優先順位が明確になれば、業者との打ち合わせでもブレがなくなり、不要なオプションに流されたり、後から後悔したりすることが格段に減りますよ。
僕の経験から言えること：結局、佐藤健一さんはどうすべきか？
ここまで読んでくださり、本当にありがとうございます。
佐藤さん、もし僕があなたの立場だったら、そして「築20年の中古戸建て」で「水回りとリビングのフルリフォーム」を検討し、「耐震性に不安」を感じているのであれば、まず「現状の家の耐震診断」と「劣化診断」をしっかり行います。
その上で、以下のステップで進めることを強くおすすめします。
- 徹底的な現状把握：
- 耐震診断で家の「健康状態」を把握する。ここで震度7レベルに耐えられないと判断されたら、もう迷う余地はありません。家族の命には代えられませんから、建て替えを真剣に検討すべきです。
- 劣化診断で、構造躯体や基礎、屋根などの見えない部分の状態を確認する。シロアリや雨漏りなど、深刻な劣化が見つかれば、リフォーム費用が想定以上に膨らむ可能性があります。
- 複数の見積もり比較と専門家の活用：
- 建て替えと大規模リフォーム、両方の概算見積もりを、大手だけでなく地場の工務店からも複数取ります。
- その際、第三者の建築士やFPに相談し、見積書のチェックとライフサイクルコストのシミュレーションを依頼します。
- 補助金・税制優遇の徹底調査：
- 国の制度だけでなく、地方自治体の補助金制度を徹底的に調べ、建て替え・リフォームそれぞれで最大限活用できるものを洗い出します。
僕の個人的な見解としては、もし耐震診断で大きな問題が見つかり、なおかつ築年数がさらに古い（例えば築30年以上など）のであれば、固定資産税の増加分や初期費用の高さというデメリットがあったとしても、建て替えのメリット（耐震性、省エネ性能、新築の快適さ、将来のメンテナンスコストの低減）が上回るケースが多いと感じています。
特に地方では、土地価格が比較的安定しているため、建物に最高の価値を持たせることで、長期的な資産価値も保ちやすくなります。
ですが、もし耐震診断の結果、部分補強で十分に安全性が確保できると判断され、予算を第一に考えるのであれば、賢いリフォームも十分に選択肢に入ってきます。
どちらの選択をするにしても、「情報と知識」があなたの強い味方になることは間違いありません。
まとめ：後悔しない家づくりのために、今日から行動しよう！
この記事で、あなたが「これだけは覚えておいてほしい」という内容をまとめます。
- 固定資産税は建て替えで基本的には上がる。ただし、新築減税特例という「見せかけの安さ」に惑わされないこと。長い目で見るのが大事です。
- 目先の費用だけでなく、「ライフサイクルコスト」で考える。初期費用、税金、光熱費、メンテナンス費用、すべて含めて20年、30年先を見据えましょう。
- 耐震性は絶対に妥協しない。家族の命と財産を守るため、建て替えか、費用をかけてでも耐震補強を。
- 「損しないため」の３つの裏ワザを実践する。
- 徹底的な相見積もり（地場工務店にも注目！）
- 専門家（建築士、FP）を味方につける
- 自分の「優先順位」を明確にする
佐藤さん、家は人生で一番大きな買い物であり、あなたの生活の基盤です。この決断で、あなたの未来が大きく変わります。
だからこそ、感情や表面的な情報に流されず、多角的な視点から情報を収集し、長期的な視点でリスクとリターンを冷静に評価する「意思決定の科学」が重要なんです。
この知識は、住宅に限らず、キャリアや投資など、あらゆる人生の局面であなたを助けてくれるでしょう。
今日から、あなたも「賢い家づくり」のプロデューサーになってください。
もし、今回お伝えした内容で、一つでも「お！」と思えるものがあったら、ぜひ今日から行動に移してみてください。
あなたの理想の住まいが、最高の形になることを心から願っています。
コメント