「2階撤去で平屋」新築と費用が同じってマジ？元営業マンが暴く減築の裏側と賢い選択術

「平屋にしたいけど、費用が高すぎる…」
新築と変わらない見積もりに、途方に暮れていませんか？
そのモヤモヤ、この記事で全て解決します。

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佐藤さん、まさかあなたも同じ悩みを抱えていたとは。

築20年の中古戸建てを購入して、さあこれから理想の平屋ライフを！と意気込んでいたところに、大手ハウスメーカーから飛び出してきた「700万円」の見積もり。

予算500万円のあなたは、きっと途方に暮れていますよね。

しかも、その見積もりをよく見ると、「これ、新築とあんまり変わらない金額じゃないか？」と、不信感が募っているはずです。

「安くしたいけど、安かろう悪かろうで手抜き工事されるのは怖いし、そもそもどの業者の言うことが本当なのか分からない…」

そうやって、夜な夜なスマホで情報をあさり続けているあなたの姿が、目に浮かびます。

正直に申し上げますと、私は長年の営業生活の中で「知識がないばかりに、本来払わなくていいお金を払わされているお客様」をあまりにも多く見てきました。

リフォーム業界は「定価」が見えにくく、業者によって見積もりが数百万単位で変わる不思議な世界。佐藤さんのように「いい営業マン」だと信じて任せた結果、割高な工事を契約してしまい、後になって「もっと安くできたのに」と後悔する人（損する人）をこれ以上増やしたくありません。

今は現役を退いた（あるいは中立な立場になった）私だからこそ言える、「業界の利益構造」や「営業トークの裏側」を包み隠さず公開します。

この記事を読み終える頃には、あなたは業者と対等に渡り合える知識武装をし、賢く理想の住まいを手に入れる「得する人」になっているはずです。それが私の唯一の願いです。

「え、新築と同じ!?」減築リフォームが高くなる本当の理由

佐藤さん、減築の見積もりが高くて驚いたのは、あなただけじゃありません。

多くの方が「2階を壊すだけなら、そこまでかからないだろう」と想像するんですが、蓋を開けてみれば「あれ？」となるケースがほとんど。

なぜ、こんなにも費用がかさんでしまうのでしょうか？

そこには、新築にはない「減築ならではの複雑な事情」が絡んでいます。

2階を壊すだけじゃない！「手直し」に潜む落とし穴

減築は、単に2階部分を取り除けば終わり、という単純な工事ではありません。

むしろ、「既存の建物を生かしながら、大きく形を変える」という、非常に高度で手間のかかる作業なんです。

廃材処分費は「見えないコスト」の代表格

「廃材処分費がかさむらしい」という話、まさしくその通りです。

2階部分だけでも、相当な量の木材、石膏ボード、外壁材、屋根材などが出ますよね。これらをただ捨てるわけにはいきません。

• 分別作業：木材、金属、プラスチック、ガラスなど、細かく分別する必要があります。これが手間なんです。
• 運搬費用：これだけの量を現場から処分場まで運ぶには、大型トラックが必要ですし、その燃料代もバカになりません。
• 処分費用：最終的に処分場で受け入れてもらうための費用。特にアスベスト含有の可能性がある場合や、リサイクルできない混合廃棄物が多いと、費用は跳ね上がります。

営業マンが「廃材処分費がですね〜」と言い訳めいた説明をするとき、裏側ではこれだけの手間と費用がかかっている、というわけです。正直、私だって営業時代は「もっと安くできないのか」と本社に詰め寄ったものですよ。でも、こればっかりは物理的なコストだから、そう簡単には削れません。

家の骨格を組み替える「構造補強」の重み

ここが、減築が高額になる最大の理由の一つです。

2階建ての家は、2階があることを前提に設計されています。その2階を撤去するということは、家の重心や構造バランスが大きく変わるということ。

想像してみてください。人間の体が急に上半身だけなくなったら、どうなります？ グラグラしますよね。

家も同じです。残る1階が、これまで以上に地震や風の力に耐えられるように、基礎や柱、梁などを大規模に補強する必要があるんです。

• 基礎の補強
• 柱や梁の追加、交換
• 壁の補強（耐力壁の増設）

これらは家の中の見えない部分の工事であり、専門的な知識と高い技術が求められます。安全に関わる部分なので、手抜きは絶対に許されません。だからこそ、高額になりがちなんですね。

営業マンが「構造補強は重要でして…」と説明するときは、「ここにはかなりお金がかかりますよ」というサインだと受け取ってください。

屋根の再構築、外壁・内装の補修も忘れずに

2階を撤去したら、当然ながら新しい屋根が必要になります。

そして、2階の外壁があった部分、内部の壁や天井があった部分も、新しく作り直さなければなりません。外壁は既存の色や素材に合わせるのも大変ですし、内装も1階との調和を考える必要があります。

「ああ、なんかもう家を一軒建て直すくらいの手間じゃん！」って思いますよね。ですよね、お待たせしました。まさにその感覚が、減築のリアルな姿なんです。

見積もり書に隠された「業者の本音」を読み解く

佐藤さんが大手ハウスメーカーから700万円の見積もりをもらって途方に暮れている気持ち、痛いほど分かります。

リフォーム業界って、「定価」がないから、業者によって値段がピンキリなんです。

まるで、車のオプション選びや、保険の契約書みたいに、専門用語が並んでて、何が適正価格なのか分かりにくい。ここだけの話、営業現場では「お客様がどこまで知識があるか」で、提示する価格や提案内容を調整することもありました、ごめんなさい（笑）。

「一式」の罠に気をつけて！

見積書に「解体工事一式」「構造補強一式」なんて書かれていたら、ちょっと待ってください。

「一式」で済ませている項目は、詳細が不透明になりがちで、後から追加費用が発生する原因になることも。

車のオプションで「快適装備パック一式」と言われても、中身が分からないと不安ですよね。

必ず「解体工事の具体的な範囲、廃材の種類と量、処分単価」や、「構造補強の具体的な内容（どの柱や梁をどう補強するのか）」を、具体的に説明してもらいましょう。

そこを渋る業者には、注意が必要です。

「なぜこの項目が高いんですか？」と突っ込んで聞く勇気

営業マンは、質問されることを嫌がります。特に、費用が高い理由を細かく聞かれると、正直焦ります（笑）。

でも、佐藤さんは焦る必要はありません。むしろ、「なぜこの金額なのか」を徹底的に追求することで、業者の本音が見えてきます。

例えば、「この断熱材の費用、少し高く感じますが、他社とどう違うんですか？」「この工賃は、具体的にどの作業に対して発生しているんですか？」など、具体的な比較対象を挙げながら質問すると、相手もごまかしにくくなります。

まるで、信頼できるベテランの先輩に相談に乗ってもらっているような、そんな気持ちで聞いてみてください。「なるほど！そういうことだったのか」と膝を打つ瞬間が、きっと来るはずです。

減築と建て替え、どっちが得？元営業マンが語る「賢い選択術」

「減築の見積もりが新築と変わらないなら、いっそ解体して新築した方が、耐震性も断熱性も上なんじゃないか？」

佐藤さんが抱いているこの疑問、非常に合理的で、的を射ています。

多くの方が同じように悩み、最終的にどちらを選ぶべきか迷うんですね。ここでは、それぞれの選択肢がもたらす長期的なメリット・デメリットを、私の経験を交えながら深掘りしていきます。

減築のメリット・デメリット「愛着か、それともコストか？」

減築は、まさに「家のダイエット」のようなものです。

不要な部分を削ぎ落とし、残った部分を強化する。この選択には、お金だけでは測れない価値と、現実的な制約の両方があります。

減築のメリット

• 愛着のある家を残せる：これは何よりも大きいですよね。「住み慣れた家を壊したくない」「思い出が詰まっているから」という気持ち、私もお客様からよく聞きました。
• 仮住まいや引っ越しが不要な場合がある：工事内容や規模にもよりますが、部分的な減築であれば住みながら工事を進められる可能性も。仮住まい費用や引っ越し費用は意外とバカになりませんから、大きなメリットです。
• 法規制の回避（再建築不可物件など）：ここ、重要です！実は、建て替えをすると今の建築基準法に合致せず、新築できない土地があります（再建築不可物件）。そうした土地では、減築が唯一の選択肢となることも多いんです。
• 固定資産税の上昇を抑えられる可能性：新築に比べて評価額が大幅に上がることは少ないため、税負担の急激な増加を避けられます。
• 環境負荷の軽減：解体する部分が少ないため、廃材の量やCO2排出量を抑えられます。これもまた、今の時代に合った考え方ですよね。

減築のデメリット

• 費用対効果が見合わない場合がある：佐藤さんのように「新築と変わらない金額」というケースは、まさにこれ。費用をかけた割に、得られる性能や満足度が低いと感じることも。
• 構造的な制約：既存の躯体（骨組み）を活かすため、間取りや開口部の変更に限界があります。「ここはこうしたいけど、構造上無理なんです」というケースは少なくありません。
• 耐震・断熱性能の限界：いくら補強や改修をしても、ゼロから設計された新築には、なかなか及ばないのが現実です。最新の基準を満たすのは難しい場合があります。
• 工期が長くなる可能性：既存の建物を手作業で解体・補強するため、新築に比べて作業が複雑になり、工期が伸びることがあります。
• 予想外の追加費用：壁を開けてみたらシロアリ被害があった、土台が腐っていた…なんてことはザラです。既存の建物を扱う以上、予期せぬトラブルによる追加費用はつきものだと思っておいた方がいいでしょう。

建て替え（新築）のメリット・デメリット「快適か、それとも手間か？」

建て替えは、これまでの家を一度リセットして、まっさらな状態から理想の住まいを築き上げることです。

時間や手間はかかりますが、得られる快適性や安心感は格別です。

建て替え（新築）のメリット

• 最新の性能を手に入れられる：耐震性、断熱性、省エネ性能、すべてにおいて最新の技術と基準で建てられます。これは、何よりも安心と快適につながります。冬暖かく、夏涼しい家は、長期的な光熱費の削減にも貢献しますよね。
• 間取りやデザインの自由度が高い：敷地の条件が許す限り、どんな間取りもデザインも自由自在。平屋にするなら、広々としたリビングや、家事動線を考えた効率的な間取りなど、あなたの理想を100％実現できます。
• 資産価値の向上と長期保証：新築は資産価値が高く、売却時にも有利です。また、ハウスメーカーや工務店による長期保証がつき、アフターサービスも充実しています。
• 補助金制度の活用：省エネ住宅や長期優良住宅など、新築で受けられる補助金制度は多岐にわたります。賢く活用すれば、初期費用を抑えることも可能です。

建て替え（新築）のデメリット

• 高額な初期費用：解体費用に加え、新築費用、各種申請費用など、減築よりも初期費用が高くなる傾向にあります。
• 仮住まいや引っ越し費用がかかる：工事期間中は、必ず仮住まいが必要です。その家賃や、2回の引っ越し費用も予算に含める必要があります。
• 工期が比較的長い：解体から新築まで、一般的に半年から1年程度の工期がかかります。その間の生活コストも考慮しましょう。
• 固定資産税の上昇：新しい建物になるため、当然ながら固定資産税の評価額は上がります。これも長期的な負担として考慮すべき点です。
• 手続きが複雑：解体から建築確認申請、各種契約など、書類手続きも多く、手間がかかります。

あなたに最適なのはどっち？減築vs建て替え 徹底比較表！

佐藤さん、ここが一番知りたいところですよね。減築と建て替え、それぞれの選択がもたらすものを一覧にまとめました。

単なる費用だけでなく、長期的な視点と、あなたがどんな暮らしをしたいか、という本質的な問いへの答えを見つける参考にしてください。

いかがでしたか？

費用だけを見ると、減築は一見安そうに見えますが、予想外のコストや性能の限界を考えると、最終的には建て替えと変わらない、あるいはそれ以上の負担になることもあります。

特に、佐藤さんのように築20年の物件となると、今後さらに老朽化が進むことも考慮しないといけません。

もちろん、「再建築不可物件だから減築しか選択肢がない」という方もいるでしょう。その場合は、減築をいかに賢く、費用対効果高く実現するかがカギになります。

「失敗したくないあなたへ」プロが教える３つのチェックポイント

佐藤さん、ここまで読んでくれたあなたは、もう業者側の「楽屋裏」を少し覗けるようになったはずです。

でも、それだけじゃまだ不十分。実際に賢い選択をするためには、具体的な行動が必要です。

ここからは、私が営業時代に培った経験から、「これは絶対にやってほしい！」という３つのチェックポイントをお伝えします。

これを実践すれば、あなたは間違いなく「得する人」になれますから、最後までしっかり読んでくださいね。

複数業者から相見積もりを取る「比較のプロ」になれ！

「大手ハウスメーカーのリフォーム部門からは700万円の見積もりが出て途方に暮れています」

佐藤さん、これはまさに相見積もりを取るべき典型的なケースです！

多くの人は、最初の1社、多くても2社くらいで決めてしまいがちですが、それは正直もったいない。

私が大手と地場の両方にいたからこそ言えますが、それぞれに得意不得意、そして利益率の考え方が全く違います。

• 大手ハウスメーカー：安心感やブランド力は高いですが、間接経費（広告費や人件費など）がかかる分、見積もりは高くなりがちです。品質は安定していますが、柔軟性に欠けることも。
• 地場の工務店：地域密着型で小回りが利き、融通が利くことが多いです。コストも抑えられる傾向にありますが、業者選びを間違えると品質にばらつきが出ることも。
• リフォーム専門業者：減築など特定のリフォームに特化している場合、経験やノウハウが豊富で、効率的な提案をしてくれることもあります。

少なくとも3社以上から、減築と建て替えの両方の見積もりを取ってみてください。

重要なのは、単に金額を比較するだけでなく、「なぜこの金額なのか」「どんな提案をしてくれるのか」「担当者の対応はどうか」を総合的に見ること。

私がお勧めするのは、見積もりを比較する際に、「この他社さんの見積もりだと、この部分が安いのですが、御社ではなぜこの金額になるんですか？」とストレートに聞くことです。

営業マンは、他社の見積もりを見て、より具体的な説明をする義務がありますし、それができない営業マンは、正直信用できません。そこには「ここだけの話」が隠されていることが多いですからね。

既存住宅の「徹底診断」から始めるべし！

築20年の家は、見た目ではわからない部分に様々な課題を抱えている可能性があります。

減築を決める前に、必ず専門家による既存住宅の「徹底診断」を受けてください。

これは、減築における「お医者さんの問診」みたいなものです。

• インスペクション（建物状況調査）：建築士などの専門家が、建物の劣化状況や欠陥の有無を詳細に調査します。これにより、減築後の耐久性や、工事中に発生しうるリスクを事前に把握できます。
• 耐震診断：今の家がどのくらいの地震に耐えられるのか、具体的に数値で判断できます。減築後に必要な構造補強の範囲や費用を見積もる上で、非常に重要な情報です。

この診断結果によっては、「減築するよりも、いっそ建て替えた方が費用対効果が高い」という結論になることもあります。

逆に、「この家は構造がしっかりしているから、減築でも十分な性能が確保できる」と、自信を持って減築に踏み切れる材料にもなります。

費用はかかりますが、後悔しないための「先行投資」だと思って、ぜひ実施してください。

補助金・減税制度を「抜け目なく」活用する！

リフォームや新築には、国や自治体から様々な補助金や減税制度が用意されています。

正直、これを知っているか知らないかで、最終的な自己負担額が大きく変わってきます。これは、「得する人」になるための必須条件です。

• 耐震リフォーム補助金：耐震改修工事に対して、国や自治体から補助金が出ることがあります。減築に伴う構造補強も対象になる可能性が高いです。
• 省エネリフォーム補助金：断熱材の追加や高効率設備の導入など、省エネ性能を向上させる工事に対して補助金が出ます。
• 長期優良住宅化リフォーム補助金：既存住宅を長期優良住宅の基準に適合させるリフォームに対して補助金が出ます。
• 住宅ローン減税：リフォームや新築で住宅ローンを組んだ場合、一定の要件を満たせば税金が控除されます。
• 固定資産税の減額措置：耐震改修や省エネ改修を行うと、一定期間、固定資産税が減額される場合があります。

これらの制度は、年度や地域によって内容が変わりますし、申請には複雑な書類が必要です。

だからこそ、「補助金に詳しい業者」を選ぶのが賢明です。

営業マンに「御社では、どんな補助金が使えそうか教えてもらえますか？」と積極的に質問してください。

もし、あいまいな返事しか返ってこないようなら、その業者は少し頼りないかもしれません。私も営業時代は、お客様のために必死で補助金情報を調べていましたからね。それが「いい営業マン」の証拠でもあります。

まとめ：あなたの「理想の平屋」を見つけるために

佐藤さん、ここまで本当にありがとうございました。

「減築の見積もりが新築と変わらない」という衝撃的な現実に直面し、もしかしたら「もう平屋は諦めるしかないのか…」と肩を落としていたかもしれません。

でも、安心してください。ここまで読み進めてくれたあなたには、もう十分な知識が備わっています。

最後に、これだけ覚えてね、という内容をまとめます。

• 減築が高額になるのは、単なる解体ではなく、複雑な構造補強や屋根の再構築、そして高額な廃材処分費がかかるから。
• 減築か建て替えかを選ぶ際は、費用だけでなく、耐震性、断熱性、自由度、工期、仮住まい、そして何より「あなたの理想の暮らし」を総合的に比較すること。
• 失敗しないためには、複数業者からの相見積もり、既存住宅の徹底診断、そして補助金・減税制度のフル活用が絶対条件。

家は、あなたの人生を映す鏡です。

増やすだけが進化じゃない。時には、不要なものを削ぎ落とし、本当に必要なものだけに集中することで、新しい豊かさが見えてくることもあります。

平屋への道は、ただ2階を捨てるだけじゃない。あなたの理想の暮らしを、ゼロから再構築する旅だと捉えてみてください。

その旅の途中で迷うことがあれば、今日の記事を何度も読み返してみてくださいね。

あなたの家づくりが、後悔のない、最高の選択となることを心から願っています。