狭くなるのは嫌だ、でも今の家にはもう限界…
セットバックの呪縛を解き放ち、理想の住まいを手に入れたい！
ベテラン営業マンが教える、後悔しない家づくりの最終手段、こっそり教えます。もしあなたが今、「築20年の家、そろそろ建て替えたいけど、セットバックで土地が狭くなるのが嫌で、ずるずるリフォームで誤魔化し続けてきた…」と悩んでいるなら、この先を読み進めてください。
大手ハウスメーカーからは予算オーバーの見積もりを突きつけられ、ネットで調べても綺麗な施工事例ばかりで、本当に知りたい「デメリット」や「適正価格」がどこにも見当たらない。夜な夜なスマホを眺めては、「失敗したくないけど、どうすればいいのか分からない」と途方に暮れているかもしれませんね。
「セットバックしても、今の家より広く感じるような魔法の間取りって、本当にないのかな？」
そう思っているあなたに、私がお伝えしたいのはただ一つ。
「諦めるのは、まだ早いです。」
長年この業界で営業として飯を食ってきた私が、「知識がないばかりに、本来払わなくていいお金を払わされているお客様」をあまりにも多く見てきました。リフォームや建て替えは「定価」が見えにくく、業者によって数百万単位で見積もりが変わる、実に不思議な世界です。
だからこそ、今、現役を退いた（というか、中立な立場になった）私だからこそ言える、「業界の利益構造」や「営業トークの裏側」を包み隠さず公開します。
あなたが業者と対等に渡り合える知識を身につけ、賢く理想の住まいを手に入れる「得する人」になること。それが、私の唯一の願いです。
ええ、分かります。その「狭くなるのが嫌だ」という気持ち
佐藤さん（仮名）、42歳、会社員。築20年の中古戸建てを購入して、いざリフォーム！と思ったら、まさかのセットバック問題に直面。
水回りとリビングをフルリフォームしようとしたら、大手ハウスメーカーからは700万円の見積もりが出て、予算500万円と合わない。
「安くしたいけど、手抜き工事は嫌だし…」
「どの業者の言うことが本当なのか、もう分からない！」
そうやって、夜な夜なスマホで情報を探しまくってるんですよね？
ええ、分かりますよ。その気持ち、痛いほど。
私もね、長年この業界にいて、「ああ、このお客様、もっと良い方法があっただろうに…」って何度も思ったものです。
特に都市部にお住まいの方、セットバックって本当に悩ましい問題ですよね。
せっかく建て替えるなら、今より快適に、広く感じる家にしたいじゃないですか？
なのに、「建て替えたら今より狭くなる」って言われたら、そりゃあ気持ちも沈みます。
でもね、結論から言います。
狭くなるから建て替えを諦める、なんて結論はまだ早いですよ。
むしろ、その「狭くなる」という制約こそが、あなたの理想の家を手に入れるための「鍵」になることもあるんです。
「え、どういうこと？」って思いました？
大丈夫。これから、その謎を一つずつ解き明かしていきますね。
「狭くなる」の真実：セットバックって、結局どういうこと？
まず、そもそもの話、「セットバック」って何？ってところから、サクッと解説しちゃいましょう。
会社の会議で叩き込まれた「お客様に伝えるべきこと」と「その裏側」
簡単に言えば、「道路の幅を確保するために、自分の敷地の一部を道路として提供しなきゃいけないよ」っていう、建築基準法で定められたルールです。
多くの場合、都市計画道路で「将来、この道路は4m幅にするぞ！」と決められているのに、あなたの家の前の道が2mとか3mしかない場合、建て替えの時に「じゃあ、足りない分は敷地を削ってね」って言われるわけです。
これ、営業現場ではこう説明します。
- 「災害時の緊急車両が通行しやすくなります！」
- 「避難経路が確保されて、安全性が高まります！」
- 「交通渋滞も緩和されて、住みやすい街になりますよ！」
もちろん、これらは全部本当のことです。
公共の安全や利便性のため、とても大切なこと。だからこそ、国も自治体も、あなたにお願いするんです。
でもね、お客様の気持ちとしては、
「いや、分かってるけどさ…なんで俺がタダで土地を削らなきゃいけないんだよ！」
「うちだけ狭くなるのは納得いかない！」
ですよね。私もそう思います。正直、営業時代は、お客様のこの不満にどう答えるかで、かなり頭を悩ませました。
ここで大事なのは、「これは、誰か一人の問題じゃなくて、都市部ならどこでも起こりうる、公共性の高い話なんだ」って理解することです。
避けられない現実として、まずは受け入れる。これが、得する人になるための第一歩なんですよ。
「広く感じる家」の魔法：元営業が知る設計の裏ワザ、全部教えます
さあ、ここからが本題です！
「狭くなる」という現実を受け入れた上で、どうすれば「狭くても広く感じる家」を建てられるのか。
長年の営業経験で、数々の建築士や設計士と仕事をしてきた私が、「これはお客様に絶対ウケる！」と確信した、「魔法のような間取り術」を特別に公開します。
これを知っておけば、あなたはもう業者の言いなりにはなりません。むしろ、「なるほど、そういうことか！」と、彼らを唸らせる知識武装ができますよ。
【裏ワザその1】天井をぶち抜く！「縦の空間」で開放感を爆上げする
「広く見せる」って聞くと、横方向、つまり「床面積を広げる」って考えがちじゃないですか？
でもね、都市部の狭い土地でそれは限界があります。
そこで大事なのが「縦の空間」なんです。
- 吹抜け：リビングの上をドーンと二階の高さまで開放するやつですね。これ、めちゃくちゃ開放感あります。視覚的に空間が繋がって、実際の床面積以上に広く感じますよ。
- 高天井：通常2.4mくらいの天井を、2.7m、いや、できれば3m近くまで上げるんです。たった数十センチで、全然印象が変わります。
- スキップフロア：階段の途中にちょっとした空間を設けるアイデア。これも空間に高低差が生まれて、視線が奥まで抜けるので、すごく広く感じます。子供の遊び場や書斎にぴったり。
よく営業マンが「開放感がありますよ！」って言うんですけど、これ、物理的な広さ以上の「心理効果」を狙ってるんです。
天井が高いだけで、人間ってなぜか心が広くなったように感じるものなんですよ。
「でも、冬は寒そう…」って思いました？
ですよね、それ、お客様からよく言われます。
今の高気密・高断熱住宅なら、昔ほど心配はいりません。暖房効率を上げる工夫もたくさんありますから、そこは設計士としっかり相談しましょう。
【裏ワザその2】「視線の抜け」を操る！奥まで見通せる家は広く見える
これは、私が営業時代に「お客様、これでめちゃくちゃ喜んでくれました！」という鉄板テクニックです。
人間ってね、視線が遮られないと、空間を広く認識する傾向があるんです。
- 窓の配置：正面の壁に大きな窓をドーン！と付けるのもいいですが、もっと効果的なのは、窓を「コーナーに配置」すること。
二方向から光が入って、外の景色が広がるように見えるので、実際よりかなり広く感じます。 - 壁を減らす：リビングとダイニング、ダイニングとキッチン。完全に壁で仕切るんじゃなくて、一体型LDKにするのが基本ですね。
どうしても区切りたいなら、引き戸や可動式の建具で、必要な時だけ仕切るようにするんです。 - 借景の活用：これはもう、「魔法」そのものです。
隣の公園の木々や、遠くの山の景色を、自分の庭のように見せちゃうんです。
「ああ、この窓からの景色は最高ですね！」ってお客様が喜んでくれると、こっちもガッツポーズでしたね。
これも会社の研修で「顧客心理を掴む」って教わったテクニックなんですが、本当に効果絶大なんです。
限られた敷地でも、視線のマジックを使うことで、想像以上に開放的な空間が生まれますよ。
【裏ワザその3】「隠す収納」はマスト！生活感を消せば空間は広がる
正直、これが一番効きます。
だって、ごちゃごちゃしてたらどんな広い家でも狭く見えちゃいますからね。
リビングに物が散らかってたり、キッチンがごちゃついてたりすると、それだけでストレスじゃないですか？
だから、「いかに生活感を隠すか」が、広く快適に暮らすための最重要ポイントなんです。
- 壁面収納：壁一面を収納にするんです。扉を閉めれば、そこはただの壁。生活感ゼロです。
- 造作家具：デッドスペースになりがちな場所を有効活用するならこれ。壁と一体化させて、余計な凹凸をなくします。
- パントリー・シューズクローク：「ちょっとした空間」だけど、これがめちゃくちゃ役立つ。
散らかりがちなものを全部ここへ！って感じで、リビングや玄関を常にスッキリ保てます。
「収納はたくさん欲しい！」ってお客様、本当に多いんですよ。
で、営業マンは「はい！これだけ大容量の収納ですよ！」ってドヤ顔で説明するんですけど、大事なのは「見せる収納」じゃなくて「隠す収納」なんです。
これ、内緒ですよ？お客様は「なんか素敵！」「いつもスッキリしてる！」ってなるんですけど、実は設計士さんが計算ずくで配置してるんです。
【裏ワザその4】光と風を呼び込む！自然の力を最大限に活かす
これも、コストがかからないのに効果絶大な「魔法」です。
明るくて、風通しの良い家って、それだけで広く、そして気持ち良く感じますよね？
- 採光計画：日中の自然光を最大限に取り入れる。南向きの大きな窓はもちろん、北側にも高窓を設けて、柔らかな光を取り込むのも手です。
- 通風計画：窓を開けるだけで、家の中を風がスーッと抜けていく。
これ、エアコンに頼りすぎない暮らしにも繋がるし、何より気持ちいいんです。
窓の配置、風の入り口と出口を意識するだけで、全然違いますよ。 - 中庭・パティオ：都市部のプライバシー問題も解決しつつ、光と風を呼び込む裏技。
外からの視線を気にせず、思いっきり開放的な空間を楽しめます。
これ、設計士さんの腕の見せ所ですね。
特に都市部は隣家との距離が近いことが多いから、いかにプライバシーを守りつつ、自然の恵みを最大限に活かすか。知恵の絞りどころです。
【裏ワザその5】色と素材で錯覚を起こす！プロのインテリアテクニック
「空間って、色でも全然違って見えるんですよ」って言うと、お客様は「へぇ～」ってなるんですけど、これ、本当にそうなんです。
- 白を基調に：これはもう鉄板ですね。壁も天井も床も、白や明るい色で統一すると、空間が膨張して広く見えます。これは人間の目の錯覚を利用した、プロの技です。
- 素材の統一感：床材、建具、壁紙。バラバラの色や素材を使うと、空間が分断されて狭く見えがちです。
全体的に統一感を持たせることで、空間が繋がって見えます。 - 視覚誘導：例えば、リビングの奥の壁だけ、アクセントウォールとして濃い色を使ったり、絵を飾ったり。
視線が奥に引き込まれることで、空間に奥行きが生まれて広く感じます。
これも、内緒ですよ？お客様は「なんか素敵！」ってなるんですけど、実は計算ずくなんです。
「この部屋、なんだか落ち着くなぁ」って思わせる色使いや素材選び。これも設計士さんの腕の見せ所ですね。
リフォームで粘る？建て替えで攻める？50代の賢い選択
さて、セットバックで家が狭くなる、という現実がある中で、あなたはリフォームで「誤魔化し続ける」のか、それとも建て替えで「攻める」のか。
50代という年齢だからこそ、ここは賢く選びたいところですよね。
正直な話、リフォームは応急処置になりがちなんです
リフォームのメリットは、「初期費用を抑えられる」「住みながら工事できる場合がある」ことですよね。
でも、デメリットもしっかり知っておいてください。
- 根本的な解決にはならない：家の構造自体は古いままだから、耐震性や断熱性、配管の老朽化といった問題は残ります。
- 後から費用がかさむ可能性：部分的な補修を繰り返すうちに、結局、建て替えに近い費用がかかってしまう、なんてことも。
- 間取りの自由度が低い：既存の構造に縛られるので、先ほど紹介した「魔法の間取り」は実現しにくいんです。
- 資産価値の限界：どんなに綺麗にしても、築年数が経てば経つほど、家の資産価値は目減りしていきます。
もちろん、大規模なリノベーションで、構造補強や断熱改修までやれば、かなり快適にはなります。
でも、費用もそれなりにかかるし、そうなると「建て替えとどっちがいいんだ？」って話になるわけです。
建て替えは大変。でも、これからの人生を考えたら…？
一方、建て替えは「費用が高い」「仮住まいが必要」「手続きが面倒」といったデメリットがあります。
でも、得られるメリットは計り知れません。
- 圧倒的な快適性：耐震性、断熱性、省エネ性能が格段にアップします。冬暖かく、夏涼しい家は、これからの人生を豊かにしてくれます。
- 間取りの自由度：ゼロから設計できるので、あなたのライフスタイルに合わせた「魔法の間取り」が実現できます。
- 資産価値の向上：新築になるので、当然、資産価値も高くなります。将来、もし売却することになったとしても有利です。
- 心のゆとり：老朽化の心配や、いつかまたリフォームが必要になる、という不安から解放されます。これが一番大きいかもしれませんね。
「建て替えは確かに大変です。でも、これからの人生を考えたら、新しい家で心置きなく暮らす喜びは、何物にも代えがたいですよ」
これは、私が営業時代、迷っているお客様によく伝えていた言葉です。
50代という年齢は、人生の折り返し地点。
ここからの時間を、不満を抱えた家で過ごすのか、それとも新しい理想の家で過ごすのか。
その選択は、あなたの今後の人生の質を大きく左右しますよ。
お金の話、補助金と減税：セットバックは「損」だけじゃない
「建て替えたいけど、結局お金が心配…」
ですよね。分かります。
でも、ちょっと待ってください。
セットバックによる土地の提供は、「損」だけじゃないんですよ。
自治体は意外と親切に教えてくれます
セットバックした土地の部分は、固定資産税が非課税になる場合が多いです。自治体によっては、土地の買取制度や交換制度、あるいは補助金が出るケースもあります。
これ、うちの会社でも営業トークとして使うんです。
「お客様、こんなメリットもあるんですよ！知ってました？」ってね。
お客様は「え、そうなの！？」ってびっくりされることも多いです。
だから、まずはお住まいの自治体の窓口に、セットバックに伴う制度について問い合わせてみてください。
担当者は、意外と親切に教えてくれますから、心配いりませんよ。
「え、そんな制度、ネットじゃ見つからなかったけど…」って思いました？
ですよね。こういう情報って、表にはなかなか出てこないんです。行政のウェブサイトは、正直分かりにくいことが多いですからね。
だからこそ、直接問い合わせるのが一番確実なんです。
失敗しない専門家選び：あなたの「魔法」を実現するパートナーを見つける方法
さあ、もしあなたが「建て替え」という選択肢に前向きになったとして、次に考えるべきは「誰に頼むか」です。
「大手なら安心でしょ？」
そう思ってるなら、ちょっと待ってください。正直、大手だから安心ってわけでもないんですよ。
ここ、テストに出ますからね！ちゃんと覚えておいてください
「魔法のような間取り」を実現するには、知識と経験、そして何より「引き出しの多さ」を持った専門家が必要です。
- 狭小住宅や変形地での実績：セットバック後の土地は、いわば「狭小地」や「変形地」になることが多いです。
こうした難しい条件で、どれだけ魅力的な家を建ててきたか。これが一番の判断基準になります。 - 都市部での経験：都市部ならではのプライバシーや採光・通風の問題を熟知しているか。これも重要です。
- 提案力とコミュニケーション：あなたの「漠然とした理想」を具体的な形にしてくれる提案力。
そして、あなたの悩みに寄り添い、きちんと耳を傾けてくれる人柄かどうか。ここが一番大事です。 - デザインと機能性の両立：ただおしゃれなだけじゃダメ。住みやすさ、暮らしやすさも両立できる設計士を選びましょう。
正直、大手ハウスメーカーだと、どうしても「会社のフォーマット」に当てはめようとすることが多いんです。
もちろん、それが悪いわけじゃないけど、セットバックのような特殊なケースでは、自由な発想でプランニングしてくれる地場の工務店や建築設計事務所の方が、あなたの理想を実現してくれる可能性が高いこともあります。
見分け方としては、「初回相談で、どれだけ具体的な提案をしてくれるか」、そして「あなたの話にどれだけ真剣に耳を傾けてくれるか」。ここをしっかり見てくださいね。
逆張りの視点：「狭さ」を受け入れた先の豊かさ
ここまで「広く感じる」ための魔法を紹介してきましたが、最後に、もう一つ、別の視点をお伝えさせてください。
私が営業時代、お客様に「とにかく広く！」って言われるたびに、内心「本当にそれだけが幸せなのかな？」って疑問に思うこともありました。
セットバックで物理的に土地が狭くなることを、「ミニマリズム」という考え方で捉えてみるのも面白いかもしれません。
人生という旅の終盤、身軽になることで見える景色もある
まるで「旅の荷造り」のようです。
本当に大切なものだけを選び、無駄なものをそぎ落とすことで、身軽になり、新しい旅立ちに備える。
あるいは、日本の「茶室の美学」を考えてみてください。
わずか二畳の空間が、無限の宇宙を表現すると言われていますよね。
物理的な狭さは、感性を研ぎ澄まし、精神的な豊かさを生み出す舞台となり得るんです。
「広い」ことだけが「豊かさ」じゃない。
制約があるからこそ、本当に必要なもの、大切なものが見えてくることもあります。
もしかしたら、セットバック後の「狭い」空間こそが、あなたのこれからの人生を、より豊かに、より本質的にしてくれるかもしれませんよ。
まとめ：もう迷うのは終わりにしましょう
長くなりましたが、今日、あなたが持ち帰ってほしいポイントは、これだけです。
- セットバックは避けられない現実。でも、それを「損」と捉えるか、「新しい可能性」と捉えるかはあなた次第です。 自治体の補助金や減税制度も、しっかり活用しましょう。
-
「狭くても広く感じる家」は、魔法の設計術で実現できる！
「縦の空間」「視線の抜け」「隠す収納」「自然の力」「錯覚を呼ぶ色使い」。これらを駆使すれば、物理的な広さ以上の開放感を得られます。 - リフォームか建て替えか。50代からの住まい選びは、これからの人生の質を左右します。 目先の費用だけでなく、長期的な快適性や資産価値も考慮して、賢く選びましょう。
- 信頼できる専門家を見つけること。これが、あなたの理想の家を実現するための最大のカギです。 狭小地や都市部での実績、提案力、そしてあなたに寄り添ってくれる人柄で選びましょう。
もう、迷うのは終わりにしましょう。
あなたが後悔しない選択をするために、今日この記事を読み終えた瞬間から、具体的な一歩を踏み出してほしいんです。
「え、具体的な一歩って何をすればいいの？」って思いました？
ですよね、お待たせしました。
まずは、「自分の悩みを正直に話せる相手」を見つけること。これに尽きます。
私の経験上、無料の相談会やセミナーに参加してみるのが、一番手っ取り早くて効率的です。
そこで、あなたの悩みや希望を全てぶつけてみてください。
きっと、新しい発見や、あなたの背中を押してくれるヒントが見つかるはずです。
だって、あなたはもう「損する人」じゃない。
この記事をここまで読んだあなたは、すでに「得する人」への道を歩み始めていますから。
あなたの理想の住まいづくりを、心から応援しています！
【特別案内】あなたが「損する人」にならないために
元トップ営業マンとして培った業界の裏側、そして「広く感じる家」の具体的な設計ノウハウを、
あなただけに限定公開する無料相談会を実施しています。
「建て替えかリフォームか」「セットバック後の間取りのアイデア」「適正価格の判断方法」など、
どんな小さな疑問でも構いません。どうぞお気軽にご相談ください。
※秘密厳守。しつこい営業は一切行いませんのでご安心ください。
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